¿Pugna Inminente? (tercera y última parte)

Por Gabriel Ballesteros Martínez

Para que se de una verdadera reforma y no solo una pugna de intereses que al encontrar su propio y particular equilibrio, decidan nada más darle una “manita de gato” al Código Urbano, necesitamos que el próximo debate legislativo incluya ideas que reparen el confortable desorden actual y sometan, desde sus cimientos, la ley a un nuevo enfoque para el desarrollo urbano sustentable de las ciudades del Estado de Querétaro. La base, por tanto, debe ser el interés público.

Agradecido por muchos comentarios a las dos primeras entregas de esta serie, en esta tercera y última parte dejo de revisar la historia y criticar la actuación de los servidores públicos, entre los que en algún momento me encontré, para proponer algunas ideas concretas:
Una ciudad chaparra y extendida nos sale muy cara. Darle agua, luz, seguridad y limpieza a una mancha urbana que en promedio habitamos 50 personas por hectárea, es obligadamente un reto diario para las administraciones municipales. Hoy tenemos casi 20,000 hectáreas integradas a la zona metropolitana de la Ciudad de Querétaro; por tanto, debemos ajustar la ley para incentivar fiscalmente y dentro de los esquemas de planeación, el relleno de los vacios urbanos, antes que la integración de más parcelas y, asimismo, favorecer la verticalidad del desarrollo, edificando en tres o cuatro pisos cuando menos y con una mezcla de tipos de uso de suelo en cada edificio.
Es muy importante generar una política de suelo. Mediante la ley debemos incidir en el mercado inmobiliario para desacelerar, que no eliminar, el tipo de desarrollo que pretende imitar el suburbio americano. Ellos mismos curiosamente, están renunciando a él y a los terceros pisos de su “jayweys”. Por qué no pensar en vez de un incipiente jardín de 2 x 3 por familia, en parques de barrio, plazas y generosas áreas verdes con instalaciones recreativas y deportivas comunes de calidad. Para lograr esto y fomentar un mejor uso del elemento suelo, debemos integrar a nuestra legislación la “transferencia de potencialidad”, que en cristiano se trata de una idea que permite balancear el uso del suelo “pasándole” a los suelos vecinos de aquel infra utilizado, la capacidad de ser edificados sumando la intensidad que el otro desaprovechó.
Dentro de este subtema de la reforma, es necesario establecer las normas necesarias para que el Estado destine recursos públicos para la compra de reservas territoriales, de tal forma que el suelo que sigue por incorporarse a la urbe, no sea susceptible de especulación. La creación de una Bolsa (pública) de Suelo Urbanizable, permitirá que nadie tenga la tentación de “engordar” suelo aprovechando el dinero de los queretanos para habilitarlo y después de un tiempo llevarse la plusvalía sin trabajar.
Otra idea que merece impulso es la regeneración urbana. Rescatar las construcciones que ya sirvieron y reconstruir donde ya está la infraestructura, donde ya existe una red, donde ya está el transporte, es una estupenda oportunidad de negocio y asimismo favorece la oportunidad de cambiar la fisonomía de un barrio. Con incentivos de obra pública y facilitación de cierto tipo de crédito, podemos volver atractivo este modelo y así regresarle su valor a muchos suelos, al tiempo que podría desarrollarse de manera mejor el entramado social en muchas zonas.
En esta revisión se tiene que lograr un Código Urbano capaz de hacerse cumplir. Así como es imperioso que los asentamientos irregulares no sigan multiplicándose, es imperioso que la gente tenga la capacidad de detener edificaciones peligrosas o que atenten contra nuestro Derecho a la Ciudad, del que ya hablaremos. La conformación de una Procuraduría del Desarrollo Urbano podría garantizar que todos en lo colectivo o alguien en lo individual, ejerza su condición de tercero perjudicado; condición que podemos adoptar cualquiera y que significa una visión muy urbana de la convivencia. Así como no se valen las oposiciones vecinales a ultranza (contra gasolineras o escuelas por ejemplo), tampoco podemos permitir que el interés de alguien atente contra el valor del suelo de los que ya viven ahí.
La nueva ley deberá también incentivar la peatonalidad y la accesibilidad, estableciendo la obligación de que al momento de autorizar los proyectos inmobiliarios, se garanticen banquetas amplias y seguras. Asimismo que se edifique con infraestructura que apoye a quienes por edad o un problema de motricidad necesitan rampas, elevadores o un distinto tipo de señales, que integre el lenguaje braille por citar un ejemplo.
Otro aspecto deseable de la intervención al Código Urbano, es eliminar trámites y mejorar los esquemas de control y diseño urbano. Una alternativa para lograr este objetivo es incorporar a los profesionistas independientes como certificadores. Ya bien con un modelo a través de los colegios de arquitectos e ingenieros o bien, en un esquema como el que tiene Catastro con los valuadores, de tal manera que se impulse un ágil sistema de revisión de proyectos y autorizaciones para que, de paso, logremos homogeneidad de criterios, fomento a la creatividad y corresponsabilidad. De esta manera, hacer ciudad sería un asunto público y no solo gubernamental.
Por último, aun contra la resistencia comercial, debemos volver a diseñar las ciudades como antes, es decir en barrios. Que todo lo que necesitamos nos quede cerca. La ley y los reglamentos municipales que surjan después, deben privilegiar continuidad del entramado urbano, premiando fiscalmente la creación de fraccionamientos y castigando la desconexión que producen los condominios cerrados. La idea es que todos ganemos: que los inversionistas puedan hacer buenos negocios; que la gente utilice lo mejor posible su crédito inmobiliario comprando una buena casa; que el gobierno gaste el dinero público no para encarecer suelos sino para conectar las comunidades; que tengamos acceso inmediato al transporte público de calidad y que nuestros espacios de convivencia pública estén cerca, sean seguros y atractivos. El nuevo urbanismo parece encontrar su lugar hacia ciudades sustentables financiera y socialmente responsables. Estas son solo algunas ideas con las que podría darse un vuelco en la forma de hacer ciudad. Usted qué opina?…
P.D. No hay que tenerle miedo a una consulta pública seria. Si el trabajo mismo para construir el proyecto de iniciativa de ley no se hace de manera transparente, consultando efectivamente a los actores y destinatarios del Código Urbano, pueden enturbiarse las genuinas intenciones de la reforma. Si al Titular del Ejecutivo le suben un proyecto frio, sin cabildeo con la sociedad y lo quieren envolver en un capelo haciéndole creer que todo mundo estará de acuerdo en la iniciativa, en un ambiente “controlado”, le van a hacer un flaco favor pues podrían caminar sobre las huellas de una pugna inminente.
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