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Seminario Funacional Forópolis Capítulo Querétaro – Parte 5

Presentación de la Iniciativa de Expansión Urbana Ordenada de la Universidad de Nueva York

Seminario Fundacional Forópolis Capítulo Querétaro – Parte 2

Conferencia Magistral impartida por Mtro. Arq. Roberto Eibenschutz Hartman: “El ordenamiento territorial de la ciudad de Querétaro”.

Forópolis : El verdadero reto del desarrollo urbano de la Zona Metropolitana de Querétaro

Dr. Ignacio Kunz Bolaños 

Hace algunas semanas publiqué en este mismo espacio (viernes 2 de octubrehttp://amqueretaro.com/opinion/2015/10/02/foropolis-capitulo-queretaro-cuanta-superficie-se-necesita-para-el-crecimiento-de-la-zona-metropolitana-de-queretaro) una nota sobre las necesidades de nuevos espacios para el crecimiento urbano, léase “cambios de uso del suelo”. Entonces demostraba la falsedad de las afirmaciones sobre la llegada de 40 familias diariamente y del gran crecimiento que estamos viviendo. La conclusión, en pocas palabras, es que sí crecemos, no mucho demográficamente pero sí en términos de espaciales, es decir, la mancha urbana de la Zona Metropolitana cuadriplica el ritmo de crecimiento de la población, lo que ha resultado en una ocupación extensiva, fragmentada y de baja densidad, lo que representa un enorme costo público y social.

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Pero también se presenta otro problema, lo que técnicamente se denomina la declinación de la ciudad interior, que se refiere a la pérdida de población en todas las colonias excepto las que se ubican en la periferia. Se trata de un absurdo, porque mientras las buenas localizaciones, la mejor accesibilidad y la existencia de servicios y de infraestructura están en la ciudad interior y se subutiliza, el crecimiento se está dando en las zonas de expansión de las periferias, mal localizadas y en donde hay que construir todo, es decir, hay que pagar por la nueva infraestructura y equipamientos. A la larga esto pasa la factura a los gobiernos municipales, como ya es evidente en los municipios de la ZM de Querétaro, pero también a los nuevos colonos de las periferias, cuyo costo de traslado con los años se hace exorbitante, además del desgaste físico. Habrá que imaginar lo que significará en unos años, cuando las vías se empiecen a saturar, ir y venir de fraccionamientos como Zibatá, Real de Solare, Rincones del Marqués o Pueblito Colonial.

Regresando al complejo problema de la declinación. También representa un costo público muy alto por la subutilización de la infraestructura y el equipamiento, pero sobretodo, por el deterioro que se produce en esas áreas y que es muy difícil de revertir. En el mapa “Crecimiento de Población en la Zona Metropolitana de Querétaro 2000-2010” podemos ver el crecimiento (o decremento) que han tenido las manzanas en la Zona Metropolitana de Querétaro. Los colores rojos y rosas que se encuentran principalmente en la parte interior, así como en Santa Rosa Jáuregui, La Cañada y el Pueblito, es decir, en las zonas más antiguas que están envejeciendo y declinando, sin contarse con los mecanismos para atender esta problemática.

No faltará, como ya sucedió en Querétaro, los urbanistas que ingenuamente pensarán que es muy sencillo resolver el problema “basta con aumentar las densidades de ocupación…”. La verdad es que en muchos países ha sido muy difícil atender este problema. Aumentar las normas de densidad, estrategia que se siguió en el Distrito Federal en la época de López Obrador, sí permitió recuperar población en una pequeña área (delegación Benito Juárez) que fue atractiva para los desarrolladores inmobiliarios, no para el resto de la zona que había declinado, pero el costo fue muy alto, se elevaron los valores del suelo de alrededor de 8 mil pesos en el año 2000 a cerca de 30,000 en la actualidad, con lo cual, el “gobierno de los pobres” excluyó a los pobres de la ciudad que fueron incapaces de pagar por vivir en esos nuevos espacios, pero además, por los mecanismos de mercado, el aumento de precio en ese segmento jaló hacia arriba los valores de los terrenos en toda la ciudad, haciéndola más costosa y menos competitiva.

¿Entonces qué debemos hacer para atender el problema de la declinación de la ciudad interior? La respuesta es compleja, se requiere intervenir en distintas áreas de la ciudad. Debe promoverse un control moderado de la expansión de la periferia, si es muy alto se provocará una reducción de la demanda y un aumento generalizado de los valores del suelo; si es muy laxo o no existe control, como ha sucedido en las dos últimas décadas en Querétaro, los precios se mantienen bajos pero se estimula la declinación de la ciudad interior. Se requiere un control en un nivel específico que no dé lugar a ninguna de las consecuencias negativas descritas. Al mismo tiempo es necesario actuar en la ciudad interior en donde se pretende incentivar la inversión en vivienda para reaprovechar estos valiosos espacios. La clave es ¿cómo ofrecer incentivos sin generar procesos especulativos, que ya existen, y que provocarán que los precios se vayan a las nubes? Técnicamente es posible, y así se propuso en el Programa Municipal de Desarrollo Urbano que no se ha aprobado, aunque tengo la impresión que las autoridades de ese entonces, quizá por no comprender cómo funcionaba el instrumento, quizá por otras razones, lo manipularon y los volvieron inoperante.

La clave de todo está en crear condiciones atractivas para estimular las decisiones de los actores que traerán beneficios colectivos, en una suerte de equilibrio entre el beneficio privado (de los inversionistas) y el beneficio público, el de todos. Al mismo tiempo es necesario crear los mecanismos para asignar los costos a los actores cuyas decisiones pueden perjudicar a la colectividad y así evitar, que los costos de esas decisiones indeseables se transmitan a toda la sociedad.

Universidad Nacional Autónoma de México
ignaciokunz@yahoo.com.mx 

*Esta columna y su contenido son responsabilidad del autor. Forópolis Capítulo